עלינו

צוות המשרד בעל ידע רב וניסיון בתחום משפט מנהלי ואזרחי, רשויות מקומיות, דיני תכנון ובניה, דיני רישוי עסקים, דיני מקרקעין, דיני ארנונה, נדל"ן , התחדשות עירונית, עיזבונות, משפט מסחרי ותאגידי, צוואות וכיוצא באלה.

המשרד הוקם בשנת 2006 ע"י עורכי דין יוצאי משרדים מובילים. המשרד עוסק בייצוג לקוחות מסחריים ויחידים במכלול נושאים עסקיים ומשפטיים, לרבות ייצוג בבתי משפט וערכאות שונות (ליטיגציה).

ההיכרות המעמיקה והמעשית של המשרד הן בתחום המשפטי והן בתחום העסקי, לרבות השינויים התכופים בתחום, ובנוסף, הניסיון הרב שצברנו בטיפול האישי והיכולות המקצועיות של השותפים במשרדנו, מאפשרים לנו להוביל עסקאות רבות לסגירה מוצלחת בתוך זמן קצר על בסיס הסכמה רחבה מצד בעלי הדירות.

פעילותנו בתחום ההתחדשות העירונית החלה כבר בשנת 2009 המשרד מלווה עשרות בניינים בפרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית בהם מייצג אלפי דיירים, יזמים, קבלנים ומשקיעים. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 מחייבים ראיה רחבה של מכלול ההיבטים במסגרת מימוש תכניות בניה, לרבות ייצוג בניהול משא ומתן, בחינת היבטי התכנון והרישוי, בדיקת היתכנות כלכלית וקניינית של הפרויקט, ליווי משפטי מול גורמי מימון שונים וליווי הפרויקט עד למסירת הדירות בפרויקט ורישום צו בית משותף.

 

פרויקט פינוי בינוי הינו פעילות הריסה של בנייה קיימת והקמת מבנים חדשים תחתיה. הפרויקט מכיל אלמנטים ומשתנים רבים מהדיירים, היזמים, הקבלנים ואף המדינה ודורש הערכות מתאימה ומדויקת בכדי שהפרויקט יבוצע באופן המיטבי ביותר ולשביעות רצון כל הצדדים. לאור מורכבות הפרויקט, ישנה חשיבות בשירותו של עורך דין מקרקעין מומלץ שישתלב כבר בתחילת הפרויקט וילווה דיירים כמו גם את שאר הצדדים בפרויקט.

דיירים המתגוררים בשכונות שמיועדות לפרויקט פינוי בינוי עומדים למעשה בפני תקופה מכרעת בחייהם, כשהתהליך מהווה עבורם הרבה יותר מעסקת נדל"ן רגילה (חלק מבעלי הדירות ישמחו להתגורר בדירה חדשה, ואילו חלקם יעדיפו למכור את דירתם ויהיו מעוניינים לשכור שירותיו של עורך דין לצורך כך). ערכה של דירה משופצת לאחר פינוי בינוי עשוי לעלות בעשרות אחוזים והיא נחשבת למציאה בשוק הנדל"ן. במקרים מסוימים, הדיירים עשויים לחתום על הסכמים ללא תוכניות מסודרות ומגובשות בין היתר מכיוון שאופיו של הפרויקט הוא בבנייה מחודשת מ"אפס "וקשה לדעת מראש כיצד ייראו הדירות החדשות שיוקמו ואת היקפן של הזכויות המגיעות לדיירים במסגרתו. מרבית הדיירים אף אינם תמיד מבינים באופן עצמי את מהות החוזה ואת הסעיפים שעליהם הם חותמים, אשר ישפיעו עמוקות על המשך חייהם. יתרה מכך, ישנם דירות חדשות רבות הנבנות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית, ולכן מומלץ לרוכשי דירה בפרויקט, להתייעץ בשירותיו של עורך דין  בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, אשר ילווה אותם לאורך כל התהליך וידע לבחון ולתת מענה לסוגיות מורכבות בפרויקט התחדשות עירוניתשכירת שירותיו של עורך דין המתמחה בפינוי בינוי כחלק מליווי פרויקט מסוג זה חשובה, לשמור על האינטרסים של הדיירים באופן המיטבי מול יתר המעורבים בפרויקט לרבות שמירה על איכות חייהם במהלך ביצוע הפרויקט ומתן סיוע משפטי גם לאחר שהבנייה המחודשת תושלם.

זכויות הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, מעוגנים בחוק הישראלי באמצעות מערכת של חוקים בתחום דיני המקרקעין, לרבות, חוק פינוי בינוי המונהג בישראל מאז שנת 1965, אליו התווספו לאורך השנים מספר תיקוני חקיקה מרכזיים ומהותיים בנושא זכויות הדייר. כלל זכויות הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, נועדו להגן על מלוא האינטרסים של בעלי הזכויות, כקבוצה וכיחידים, במסגרת התקשורת אל מול יזמים פרטיים. זכויות אלו עומדות לרשות הדיירים לאורך כל שלבי הייזום, התכנון והביצוע של הפרויקט.

בכדי לשמור ולהגן על מלוא הזכויות מפני הסיכונים האפשריים, קיימת חשיבות רבה ליישום ההמלצות שלפניכם בעת התקשרות עם יזם:

  1. בחירת היזם חשוב שתעשה על סמך הניסיון המעשי העומד לרשות היזם ובהתאם להיקף הפרויקטים בחתום ההתחדשות העירונית אותם הוא ביצע. כמו כן, מומלץ לבסס את בחירתכם על סמך החוסן הכלכלי של היזם וקבלת המצלות אובייקטיביות מדיירים שעברו בשנים האחרונות את התהליך מול אותו יזם.
  2. קבלו סיוע מקצועי לצורך בדיקת היתכנות של הפרויקט – פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים המחייבים אתכם בביצוע בדיקות היתכנות מקדימות שנועדו בין היתר לצרכי בדיקת כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת לכם.
  3. הימנעו מחתימה מוקדמת על מסמכים העלולים להגביל את יכולת המשא ומתן שלכם אל מול היזמים – במידה ואתם נדרשים לחתום על מסמך כוונת ראשוני וודאו שלא מופיעים בו סעיפים העשויים להגביל את זכויותיכם בהמשך הדרך.
  4. וודאו בהסכם החוזי מול היזם קיימת התייחסות למנגנון חוזי המאפשר לכם לבטל את ההסכם ו/או לדרוש פיצוי כספי במידה ופעולות מסוימות להן אחראי היזם אינן מתקיימות במועד שהובטח לכם. כמו כן, נהלו משא ומתן מול היזם בנוגע לתנאים המאפשרים את ביטול ההסכם.
  5. וודאו שהתמורה המוצעת לכם על ידי היזם מתקיימת על פי עקרון לפיו כל בעלי הדירות הדומות זכאים לתמורה זהה, כאשר כל שינוי בתמורה לגבי דיירים מסוימים מופיע בהסכם.
  6. וודאו שההסכם החוזי מול היזם מפרט בצורה הרחבה ביותר את רכיבי התמורה להם אתם זכאים, לרבות, דירה חדשה, פתרון דיור חלופי, מימון שכר דירה עד למועד אכלוס מבנה המגורים החדש, מימון הוצאות הובלה ומרכיבי תמורה נוספים בהתאם לכושר המיקוח שלכם אל מול היזם.
  7. וודאו שההסכם החוזי כולל בתוכו פירוט מורחב על שטח הדירה החדשה לה תהיו זכאים, וזאת לצד פירוט על השטחים המשותפים כגון: חניות, מחסנים וכדומה.
  8. הקפידו להסדיר בהסכם החוזי את כל הפרטים הקשורים לעניין תשלום שכר דירה לאורך כל תקופת הפינוי והבינוי, לרבות, אופן התשלום, תדירות התשלום וכדומה. כמו כן, חשוב לעגן בהסכם מנגנון לקביעת דמי השכירות והצמדת דמי השכירות לשינויים כאלו ואחרים העשויים לחול בשוק הדירות להשכרה לאורך כל תקופת הפינוי והבינוי.
  9. פינוי הדירות חשוב שייעשה רק לאחר קבלת ערבות בנוסח חוק מכר מידי היזם ובקבל ערבות בנקאית אוטונומית בכל הנוגע לקבל תשלום דמי השכירות.
  10. הקפידו להסדיר בהסכם החוזי מול היזם את נושא הסרת המשכנתא לגבי דירות מגורים עליהן מוטלים שעבודים.
  11. וודאו שההסכם כולל בתוכו אחריות מלאה של היזם לדירות החדשות בנוגע לנושא הבדק ואחריות בהתאם לקבוע בחוק מכר דירות.
  12. בדקו שהיזם מחזיק בכל הדרישות הביטוחיות, לרבות, ביטוח קבלנים, ביטוח אחריות כלפי צד ג', ביטוח מעבידים, ביטוח רכוש לעבודות בניין, ביטוח אחריות מקצועית וכדומה.

הקפדה יתרה על כל אחת מההמלצות המופיעות לעיל, תסייע גם לכם להגן על מלוא הזכויות העומדות לרשותכם לאורך כל שלבי הפרויקט. ברוב המקרים, מומלץ להסתייע בשירותיה של חברה לניהול וליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר שירותי החברה חולשים על כל השלבים הנלווים לפרויקטים מסוג פינוי ובינוי, משלב הייזום וההתארגנות הראשונית, דרך שלבי התכנון האדריכלי וקבלת היתרי הבנייה ועד לשלב הביצוע עד מסירת מפתח.

 

 

לפרטים נוספים נשמח לעמוד לרשותכם בכל עת.

 

עו"ד שלומי סהר

שותף מייסד

עו"ד טל גרשטין

שותף מייסד

עו"ד נאור אילוז

שותף